Seismic risk and real estate prices: an analysis of revealed and stated preferences in Lisbon (Portugal)

João Diogo Fragoso Januário

Key information

Authors:

João Diogo Fragoso Januário (João Fragoso Januário)

Supervisors:

Carlos Paulo Novais Oliveira da Silva Cruz (Carlos Oliveira Cruz); Humberto Salazar Amorim Varum; Vítor Faria e Sousa (Vitor Faria e Sousa)

Published in

12/04/2023

Abstract

Lisboa tem na sua história diversos eventos sísmicos. Apesar do risco conhecido, os anos recentes demonstraram um crescimento abrupto dos preços do imobiliário em Lisboa, levando investidores e residentes a comprarem propriedades a preços crescentes apesar da vulnerabilidade sísmica do edificado. O mercado imobiliário parece não estar preocupado com as potenciais consequências de um terramoto. Prova disso, é o facto que a maioria das habitações em Portugal não possuem seguro com cobertura de risco sísmico. Este estudo tem como objetivo responder a três questões de investigação: (1) Os valores de mercado refletem uma preferência por imóveis menos vulneráveis a sismos? (2) Como é que os residentes e investidores de Lisboa percecionam o risco? (3) A sua perceção de risco afeta a sua disponibilidade para pagar por um imóvel? Para responder a estas questões foi adotada uma metodologia baseada em métodos implícitos, através da construção de modelos de regressão utilizando dados reais de transações imobiliárias (FGLS, PooledOLS, Fixed-Effects, MARS e XGBoost), e em métodos explícitos baseados em inquéritos à população (Contingent Valuation Methods). Os resultados confirmam as expectativas iniciais do que o mercado é alheio ao risco, mas demonstram que a perceção e ação perante o risco variam entre grupos socioeconómicos, dependendo de fatores como a idade, estado civil e rendimento familiar. Com base nos resultados, são recomendadas várias políticas públicas a adotar para a mitigação do risco sísmico. The capital city of Portugal, Lisbon, has a history of suffering from seismic events. Despite the known risk, there has been a recent upsurge in real estate prices in Lisbon, and investors and residents continue to buy properties at increasing prices despite their vulnerability to seismic activity. The market seems to be unconcerned with the potential consequences of an earthquake and most residential properties lack seismic insurance coverage. This study aims to answer three research questions: (1) Do market values reflect a preference for properties less vulnerable to earthquakes? (2) How do residents and investors in Lisbon perceive risk? (3) Does their risk perception affect their willingness to pay for property? The study used both implicit methods, through the construction of regression models on real property transaction data (FGLS, PooledOLS, Fixed-Effects, MARS, and XGBoost), and explicit methods based on surveys (Contingent Valuation Methods). The results confirm the initial expectations that the market is oblivious to risk but show that the perception and action towards risk vary across socioeconomic groups, depending on various factors such as age, marital status, and household income. Based on the results, several public policies to address seismic risk mitigation are recommended.